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La fiscalité des revenus locatifs de logements non-meublés

  1. Généralités
  2. Le régime du micro foncier
  3. Le régime du réel
  4. Autres déductions
  5. Qui est imposable ?
  6. Comment déclarer son revenu foncier ?
  7. Imposition des plus-values immobilières
  8. Réduction d'impôts
  9. Questions / Réponses
Généralités

Généralités sur la fiscalité et l'investissement immobilier locatif non-meublé

Les locations de logements vides doivent être déclarées au titre de l'impôt sur le revenu.

Les loyers perçus vont donc venir s'ajouter à la base d'imposition du propriétaire, en déduisant, soit un abattement, soit des charges, selon le régime d'imposition qu'il a choisi.

Note : les locations meublées ne sont pas imposées sur l'IR, mais selon le principe des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), les loueurs sont titulaires du statut de LMNP ou LMP.
Le régime du micro foncier

Le régime du micro foncier

Les ménages percevant moins de 15 000 € de revenus locatifs sont imposés au régime du micro foncier, ce qui leur offre la possibilité de bénéficier d'un abattement de 30% sur leurs revenus locatifs, sans tenir compte des charges.

Exemple :
si un propriétaire assujetti au régime du micro foncier perçoit 5 000 € de loyers, il ne sera imposé que sur une base de 3 500 €.
Le régime du réel

Le régime du réel

Les ménages percevant plus de 15 000 € de revenus locatifs sont imposés au régime du réel, qui offre la particularité de permettre aux propriétaires de se comporter comme une entreprise, en ce sens qu'ils peuvent déduire toutes les charges engagées dans la gestion du bien immobilier.

Note : les propriétaires percevant moins de 15 000 € de loyers peuvent également choisir ce régime d'imposition de façon volontaire, mais sont alors obligés de s'y tenir pendant 3 ans.

De quoi se compose le revenu brut ?

Le revenu brut est la somme que le propriétaire perçoit de la part de son locataire.

Les charges représentent tout ce qu'il dépense dans le cadre de la gestion de ce bien immobilier locatif.

Le revenu locatif net est la somme qu'il lui reste dans la poche une fois les loyers perçus et les dépenses payées, avant impôt.

Il se compose:

  Des sommes encaissées par le propriétaire pendant l'année d'imposition
  Du montant des loyers que les immeubles et autres parties hors habitation que le propriétaire pourrait encaisser s'il les louait mais qu'il réserve à son usage personnel.
  Du montant des dépenses qui incombent au propriétaire.
  Du montant des recettes comme la location du droit d'affichage, du droit de chasse ou du droit d'exploitation de carrières.

Les charges directes déductibles

Cela concerne les charges:

  D'immeubles ou parties d'immeubles dont le revenu est déclaré comme revenu foncier.
  Qui ont été payées par le propriétaire pendant l'année d'imposition.
  Qui sont justifiables sur présentation de factures.
  Qui ont réellement été payées par le propriétaire (sauf les charges revenant au propriétaire mais incombant au locataire par convention).
  Les primes d'assurance pour les revenus fonciers imposés à l'IR.
Autres déductions

Autres déductions aux revenus locatifs

Les charges de copropriété

Les propriétaires peuvent déduire la totalité des provisions pour dépenses versée au syndic mais ils devront réintégrer le montant des provisions déduites l'année précédente.

Les intérêts d'emprunts

Ces intérêts peuvent être déduits du revenu brut total dans le cadre d'une acquisition, d'une construction, d'une reconstruction, de l'agrandissement ou de la réparation d'un immeuble loué ainsi que dans le cadre de l'achat d'un terrain sur lequel sera construit un bien destiné à la location.

Les amortissements

Les amortissements varient selon le programme de défiscalisation.

Le déficit foncier

Le déficit foncier correspond à des dépenses déductibles différentes des intérêts d'emprunt. Le bien doit être maintenu à la location jusqu'au 31/12 de la troisième année de l'imputation du déficit sur le revenu global. Le montant annuel est plafonné à 10 700 €. Il existe certains cas particuliers pour lesquels le plafonnement n'existe pas.

Note : L'investisseur doit être fiscalement domicilié en France.
Qui est imposable ?

Qui est imposable ?

Tous les propriétaires fonciers:

  Les propriétaires indivis
  Les usufruitiers
  Les associés de SCI ou SCIP.

Bien indivis:

Bien qui appartient à plusieurs personnes et qui ne peuvent le vendre sans l'accord des autres.

Comment déclarer son revenu foncier ?

Comment déclarer son revenu foncier ?

  • Si vous dépendez du régime micro-foncier, vous le déclarer à la ligne BE de la déclaration de revenus 2042.
  • Si vous dépendez du régime réel, vous le déclarez soit sur la déclaration de revenus 2044 ou 2044S pour les régimes spéciaux.
  • Si vous êtes associés dans une société transparente ou non transparente, vous utiliserez le formulaire 2071.
  • Si vous avez une SCI d'attribution, vous utiliserez le formulaire 2072.
Imposition des plus-values immobilières

Imposition des plus-values immobilières

  • Si vous vendez un bien plus cher que vous ne l'avez acheté, vous réalisez une plus-value.
  • Cette plus-value viendra s'ajouter à vos revenus, donc à votre imposition générale, et de plus vous devrez payer des prélèvements sociaux, mais:

    Vous bénéficiez d'une exoneration s'il s'agit de votre résidence principale.

    Vous bénéficiez d'un abattement en fonction du nombre d'années de détention.

Vous êtes exonéré de cet impôt si vous détenez votre bien depuis plus de 22 ans.

Abattement sur les plus-values immobilières
Durée de détention Abattement fiscal Abattement prélèvements
Moins de 6 ans 0% 0%
Au-delà de la 6ème jusqu'à la 21ème année 6% par année de detention 1,65%
La 22ème année 4% 1,60%
Au-delà de la 22ème année Exoneration totale 9%
Au-delà de la 30ème année Exoneration totale Exoneration totale
(dernière mise à jour 17/09/2013)
Attention : Les plus-values réalisées sur les transactions immobilières effectuées à partir du 1er septembre 2013, jusqu'aux 31 août 2014, bénéficient d'un abattement exceptionnel supplémentaire de 25 %.
Réduction d'impôts

Réduction d'impôts

Entre le 1er janvier 2006 et le 31 décembre 2009, un crédit d'impôts était accordé pour les dépenses en faveur des énergies renouvelables dans les habitations principales. Le taux variait en fonction de l'équipement (40% pour les matériaux d'isolation et 50% pour certaines pompes à chaleur).

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifier vos capacités de remboursement avant de vous engager.

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