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Note :
Finance Immo est une entreprise 100 % privée qui n'appartient à aucun groupe de banques ou d'assurances.
La loi Duflot 2013 est un mécanisme de défiscalisation immobilière, permettant aux particuliers d'acheter un bien immobilier pour le mettre en location, afin de bénéficier de remises d'impôts. Il s'agit d'un outil très efficace pour se bâtir un patrimoine, que les banques acceptent de financer.
Le mécanisme
1- Un contribuable acquiert un bien immobilier neuf ou ancien, en France ou dans les DOM-TOM.
2- Dans l'année suivant la remise des clés, il le met en location.
3- Il doit le louer à des locataires aux ressources plafonnées, pour un loyer plafonné.
4- La mise en location doit durer neuf ans au moins.
5- Pendant ces neuf ans, il bénéficie d'une remise d'impôt appliquée directement sur son imposition sur les revenus.
Un besoin de plus de logements
Le dispositif est né du déficit structurel entre le nombre de logements disponibles et la demande. Afin de réaliser les objectifs du gouvernement, l'Assemblée Nationale a voté la mise en place d'un système de défiscalisation inspiré de la loi Scellier.
Quelle remise d'impôt ?
Montant
Le montant de la remise d'impôt dépend de l'endroit où se situe le bien immobilier :
S'il est implanté dans les DOM-TOM, la remise d'impôt est équivalente à 29 % du prix d'achat.
S'il est implanté en France métropolitaine, la remise d'impôt est équivalente à 18 % du prix d'achat.
Exemple :
Un appartement répondant aux conditions d'éligibilité de la loi Duflot, acquis pour 200 000 € en France métropolitaine permet à l'acheteur de déduire 36 000 € de ses impôts sur le revenu. Un logement réunissant les conditions, et acquis pour 200 000 € en Martinique permet à l'acquéreur de réduire ses impôts de 58 000 €.
Durée
La durée de la défiscalisation est de neuf ans, au cours desquelles la remise fiscale sera équitablement répartie.
Exemple :
Une remise d'impôt de 36 000 €, obtenue grâce à l'achat d'un appartement à 200 000 € en métropole, sera répartie sur neuf ans à raison de 4000 € par an. Tous les ans pendant neuf ans, le propriétaire pourra diminuer ses impôts sur le revenu de 4000 €. Si par exemple il est généralement imposé à hauteur de 10 000 €, il ne paiera que 6000 € d'impôt (10 000 € - 4000 € = 6000 €).
Dans quelles limites peut-on utiliser la loi Duflot ?
La loi Duflot prévoit toutefois des limites : un plafond d'investissement maximum, un prix d'achat maximum au mètre carré ainsi qu'un plafond global de niches fiscales.
Plafond d'investissement maximum
Un même foyer ne peut pas défiscaliser sur plus de 300 000 € par an, dans la limite de deux achats immobiliers.
Prix d'achat maximum au mètre carré
La défiscalisation se fait sur un prix d'achat maximum de 5500 € par mètre carré.
Cette disposition est armée notamment d'éviter l'envolée des prix de l'immobilier.
Exemple :
si des particuliers achètent appartement de 40 m² pour 250 000 €, ils ne pourront appliquer leur défiscalisation que sur 220 000 € (40 m² x 5500 € par mètre carré = 220 000 €). S'ils décident d'acheter deux appartements, ils ne défiscaliseront que sur 300 000 €.
Plafond global de niches fiscales
La loi Duflot entre dans le calcul du plafond global des niches fiscales, fixé à :
- 10 000 € pour la France métropolitaine en 2013. - 18 000 € pour les DOM-TOM en 2013. Un même foyer ne pourra donc pas bénéficier de plus de 10 000 € de cadeaux fiscaux dans une année, concernant ses investissements effectués au sein de l'Hexagone. Sa limite sera de 18 000 € en ce qui concerne ses investissements dans les DOM-TOM.
Obligation de l'investisseur en loi Duflot
Pour bénéficier de la remise d'impôt, le particulier-investisseur doit respecter trois conditions :
- Détenir pendant neuf ans. - Louer pendant neuf ans à loyer plafonné, à des locataires aux revenus limités. - Ne pas louer à des membres de son foyer fiscal, ni à ses ascendants ou descendants.
Obligation de louer pendant neuf ans
L'investisseur doit louer le bien immobilier acquis pendant neuf ans, dans l'année qui suit la remise des clés.
Si avant l'issue des neuf ans il souhaite revendre ou mettre fin à la location, il devra rembourser au Trésor Public l'intégralité des remises d'impôts dont il a bénéficiées.
Il n'y a pas de conditions exceptionnelles en cas de divorce ou de mutation professionnelle.
Attention :
Le logement doit être loué à titre de résidence principale.
Respecter le plafond de loyer Duflot
L'investisseur doit louer le logement à un prix plafonné au mètre carré hors charges, en fonction de la zone géographique d'implantation.
Tableau des loyers Duflot
A
A bis
B1
B2
12,27 € par mètre carré
16,52 € par mètre carré
9,88 € par mètre carré
8,59 € par mètre carré
Note :
La loi Duflot n'est pas applicable en zone géographique C.
Exemple :
Un logement de 40 m² situé en zone A bis doit être loué 660,80 € maximum (40 € mètre carré x 16,52 € = 680,80 €).
Respecter le barème de revenus des locataires
Le propriétaire d'un logement Duflot ne doit louer qu'à des occupants dont les revenus cumulés ne dépassent pas un certain barème, édité en fonction de la zone géographique d'implantation et du nombre de personnes à charge.
Plafonds de ressources locataire loi Duflot
Zone A
Zone A bis
Zone B1
Zone B2
1 personne seule
36 502 €
36 502 €
29 751 €
26 776 €
2 personnes
54 554 €
54 554 €
39 731 €
35 757 €
Avec 1 personne à charge
71 515 €
65 579 €
47 780 €
43 002 €
Avec 2 personnes à charge
78 550 €
85 384 €
57 681 €
51 913 €
Avec 3 personnes à charge
92 989 €
101 589 €
67 854 €
61 069 €
Avec 4 personnes à charge
104 642 €
114 315 €
76 472 €
68 824 €
Par pers. supplémentaire
+11 659 €
+12 736 €
+ 8 531 €
+ 7 677 €
Attention :
Revenus à prendre en compte : - Les revenus fiscaux de l'année N-2, c'est-à-dire ceux d'il y a deux ans. - La totalité des revenus de tous les occupants destinés à occuper le logement, et non-pas uniquement des signataires du bail.
Note :
L'investisseur peut demander les avis d'imposition d'il y a deux ans des locataires, à titre de référence.
Exemple :
Trois personnes veulent louer un logement Duflot : un couple et la mère de l'un des conjoints. Le couple gagne 3500 € par mois, la mère de l'un des conjoints perçoit une pension de retraite de 1 000 € par mois. Les revenus à prendre en compte sont 4500 €.
Ne pas louer à des proches
Les locataires ne doivent pas faire partie du foyer fiscal du propriétaire, ni être ses ascendants ou descendants.
Louer en tant que résidence principale
Le logement doit être loué à titre de résidence principale. Les occupants doivent faire enregistrer cette adresse auprès de l'administration comme étant leur logement.
Les logements éligibles à la loi Duflot 2013
Type d'habitation
Pour bénéficier de la défiscalisation Duflot, le logement peut être :
- Construit depuis moins de cinq ans et n'ayant encore jamais eu de propriétaire. - En futur achèvement (VEFA). - Une construction commandée par l'acheteur. - Une habitation ancienne rénovée à neuf. - Une habitation non-décente, réhabilitée de façon à rejoindre les critères de décence de l'habitat. - Un local transformé en habitation.
Attention :
Le logement doit être détenu en pleine propriété. La nue-propriété ou l'usufruit ne donne pas droit à la remise d'impôt Duflot.
Performances énergétiques
Les logements neufs ou non-encore construits doivent obtenir le label réglementation thermique 2012 ou Bâtiment Basse Consommation 2005 une fois achevés.
Les logements anciens doivent aboutir à l'obtention du label Hautes Performances Energétiques 2009 ouBBâtiment Basse consommation 2009.
Note :
Les permis de construire délivrés après le 31 décembre 2012 ne prennent plus en compte le label BBC, mais Réglementation Thermique ou Haute Performances Energétique.
Délai d'achèvement
La loi Duflot 2013 impose des délais d'achèvement aux constructions ainsi qu'aux rénovations.
- Les logements non-encore construits doivent être achevés au maximum 30 mois après l'ouverture du chantier.
- Les logements faisant l'objet de rénovations doivent être proposés en location au 31 décembre de la deuxième année suivant l'acquisition du bien immobilier.
Emplacement des habitations
Les investissements immobiliers ne peuvent être éligibles à la défiscalisation Duflot, que s'ils se situent au sein des zones A, A bis, B1 et B2.
Exemple :
Concernant les immeubles situés en zone B2, la commune doit présenter des besoins particuliers en logements locatifs.
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